Panorama do mercado imobiliário

O mercado imobiliário segue otimista com o futuro do setor no Brasil. Dados da pesquisa realizada pela Brain Inteligência Estratégica, em parceria com a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), apontam crescimento e retorno dos consumidores ao mercado. O índice
estima o desejo dos consumidores ao pensarem sobre a possibilidade de aquisição de um imóvel nos próximos dois anos. Além disso, o momento é oportuno, com taxas de juros competitivas para o financiamento imobiliário. Entretanto, o desejo de compra vem junto com as
novas exigências por parte dos consumidores, e o comportamento dos usuários segue uma nova tendência, tanto para empreendimentos residenciais como corporativos. Para compreender este cenário, Fábio Tadeu Araújo, economista e sócio-diretor da Brain, faz um panorama do setor e os novos desejos imobiliários dos brasileiros.

Diante do volume atual das vendas de imóveis e negócios, do déficit habitacional e das novas ferramentas de financiamento no país, qual o panorama atual do setor de incorporação imobiliária no Brasil?
Fábio Tadeu: O panorama atual, considerando o primeiro semestre do
ano de 2020, nos revela o menor volume de estoque dos últimos quatro anos e meio. Isso ocorre por causa de uma queda muito forte dos lançamentos e muito pequena das vendas em todo o Brasil. Acreditamos que o mercado, no segundo semestre de 2020, será muito mais forte do
que foi no primeiro, principalmente porque o patamar de vendas de imóveis em estoque tende a continuar alto e o de lançamentos irá crescer, pois já está mais frequente desde julho, foi mais intenso em agosto e deve acelerar mês a mês até o fim do ano. Ainda assim, 2020 deve apresentar
uma queda de lançamentos em comparação com o volume do ano passado, mas a expectativa é de aumento nas vendas. Como consequência, o estoque disponível de apartamentos e casas novas vai chegar ao fim de dezembro
de 2020 no menor patamar desde o início da série de indicadores produzida pela Brain Inteligência Estratégica para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).

Alterações nas taxas de juros e competição mais acirrada levam a inovações no financiamento imobiliário, de forma que o crédito passa a contar com opções variadas para construtores e para os que desejam fazer a aquisição da casa própria, o que inclui uma modalidade de financiamento indexada pela poupança ou, ainda, linhas indexadas pelo IPCA. É possível afirmar que esse tipo de estratégia vai impactar de forma positiva também a cadeia produtiva da madeira, mais especificamente as indústrias de portas de madeira e, consequentemente, as construtoras e revendas?

Fábio Tadeu: Com certeza. Toda a cadeia produtiva da construção de imóveis, até mesmo os fornecedores de madeira, serão beneficiados pelo aumento das vendas de novos imóveis no Brasil. A melhora na taxa de juros e as inovações no segmento imobiliário também estão elevando os dados de reformas nos lares brasileiros. O setor de venda de materiais de construção cresceu quase 30% no primeiro semestre de 2020, diferentemente da maior parte dos segmentos econômicos do Brasil. Isso porque o brasileiro, permanecendo muito em casa, fez mais reformas para qualificar os imóveis. Não há dúvidas de que o financiamento irá contribuir. Haverá um aumento da demanda por portas, janelas e outros materiais de madeira para construção, seja para imóveis usados ou, mais ainda, para os imóveis novos. Uma obra precisa de madeira para diversos usos, diferentemente
do que ocorre em casas já construídas.

Com relação ao novo programa Casa Verde e Amarela, trata-se de uma nova solução mais efetiva para o déficit habitacional existente? O que há de diferente em comparação ao programa anterior, Minha Casa, Minha Vida? Como isso vai impactar o setor da Construção Civil?
Fábio Tadeu: Em relação ao programa Casa Verde e Amarela, há apenas uma pequena mudança no sentido do produto. Temos que entender o programa habitacional de duas maneiras: para a construção de novas unidades e para outros projetos de regularização fundiária. O estímulo à construção de novas unidades do programa praticamente não se alterou. Houve um realinhamento de uma menor taxa de juros de meio ponto percentual para os estados do Norte e Nordeste do Brasil, pois a população destes locais possui uma renda menor, e a taxa de juros caiu muito no país ao longo dos últimos anos. Até hoje, não havia nenhum realinhamento neste sentido.

Com relação à construção e ao lançamento de novos projetos habitacionais, a mudança inexiste na prática. Um ponto positivo é na parte em que o programa trata da melhoria de imóveis no Brasil, com a inclusão de mecanismos de estímulo à regularização fundiária e ao comércio
de material de construção “formiguinha”, ou seja, aquele que é feito pontualmente para pequenos empresários. Mas, ainda é necessária uma regulamentação desse ponto do programa Casa Verde e Amarela para entendermos na prática como serão efetuados os processos de regularização e apoio à requalificação de imóveis. O impacto não se dará tanto em relação à incorporação, mas ao mercado de material de construção. E a indústria não sentirá tanto, mas, sim, a cadeia produtiva da construção dos imóveis que faz parte do programa.

Na cidade de São Paulo, considerado o principal mercado do país, o licenciamento de obras é 100% virtual desde o dia 1º setembro de 2020. Além do dinamismo nos processos de licenciamento, quais outros benefícios que o principal canteiro de obras imobiliárias do país tem com esse novo modelo gestor e como ele funciona? O mesmo formato de licenciamento está previsto em outras praças?
Fábio Tadeu: A ampliação do virtual por empresas e agentes públicos nos diferentes processos administrativos públicos e privados provavelmente será uma herança positiva da pandemia. Vemos outras cidades neste caminho – Goiânia, Vitória e Porto Alegre estão bem avançadas na questão. Em Curitiba já se discute a possibilidade, mas não de forma tão adiantada como em São Paulo. No próximo ano, o procedimento tende a proliferar nas principais cidades brasileiras. Acreditamos que o processo já passou da fase do licenciamento, contando também com o registro desses imóveis no cartório e, muitas vezes, na Caixa Econômica Federal. Todo o processo – licenciamento, entrega e registro da unidade vendida – deverá ser virtual. Assim, será possível reduzir custos e prazos que tanto angustiam empresários e consumidores, seja no início da construção, durante a negociação ou no fim da obra, quando todos estão ansiosos para receber as chaves.

De modo geral, os compradores atualmente têm apresentado novas demandas e necessidades, ou seja, valorizado outros quesitos
na hora de comprar imóveis?
Fábio Tadeu: Para algumas pessoas, o aumento do bem-estar é entendido
como uma busca por varandas, um dos itens que realmente se destacou. Virou desejo de quem não tinha e motivo de reforma para quem já possuía. Além disso, também houve busca por coberturas, jardins, locais mais distantes, trocas de apartamentos por casas ou condomínios fechados.
Áreas de segurança e lazer são também alguns dos itens de bem-estar mais procurados. As pessoas sempre buscaram qualidade de vida, mas a intensidade com que elas manifestam querer algo diferente para viver melhor é muito mais evidente hoje. Buscam-se espaços maiores e,
por questões de preço, também espaços externos, seja de
uso comum ou privativo.

Novas considerações sobre êxodo urbano têm ganhado terreno recentemente no mercado, especialmente com a ampliação do uso da tecnologia e da comunicação, que possibilita o trabalho de forma
remota, potencializando a busca por imóveis em áreas que ofereçam mais qualidade de vida, como áreas rurais ou litorâneas. Existe alguma percepção entre as mudanças de características do perfil imobiliário quanto ao perfil dos novos projetos e novas aplicações e funcionalidades dos imóveis anteriormente construídos?
Fábio Tadeu: Essa ideia do êxodo urbano não é real. As principais cidades do Brasil continuam crescendo mais do que as outras. O êxodo rural continua existindo, porém, de uma maneira diferente do que nos anos 1970 e 1980. Não é, em sua maioria, a ideia do boia-fria, do trabalhador pouco qualificado, mas de quem busca melhores oportunidades de ensino. Também se percebe um movimento de pequenos ou médios empresários e profissionais liberais para as áreas urbanas, onde estão as melhores oportunidades.

Algumas grandes cidades litorâneas se tornaram cidades de aposentadoria, como Santos, no litoral de São Paulo, ou Balneário Camboriú, no catarinense. Florianópolis é uma cidade que atrai pessoas na fase final da vida profissional e que projetam uma pós-aposentadoria. Este movimento
está mais ligado a um projeto de aposentadoria do que de êxodo urbano. A busca por uma cidade mais tranquila quando os filhos estão fora de casa está mais ligada às cidades litorâneas do que à ideia rural antiga. Não há perspectiva de abandonar a cidade, mas de mudar o estilo de vida. Por
isso, surgem exemplos como os citados, que são cidades grandes, mas com praia, e ao longo do ano não são cheias.

Inclusive, muitos vão na direção contrária, com um imóvel pequeno nas principais cidades e um maior, de residência permanente, no litoral.

Segundo dados da Abrainc, somente em 2019, o FGTS financiou R$ 40,8 bilhões em moradias em todo o país. Logo, é possível afirmar que o FGTS é o motor da habitação de baixa renda no Brasil, onde há um déficit de 7,8 milhões de moradias. Existe alguma estratégia já alinhada com o governo para que essa demanda seja suprida nos próximos anos?
Fábio Tadeu: Déficit habitacional é um dado que sempre vai existir. Quando avaliamos esta questão, é importante compreender que cerca de 40% do déficit advém do excesso de gastos com locação. Quando mais de 30% da renda familiar é dedicada ao aluguel, considera-se um déficit de habitação, mesmo que seja em bom imóvel. O dado aumenta ou diminui com a flutuação da renda das famílias, em comparativo com o aumento do preço dos aluguéis. Dentro do tema, o antigo Minha Casa Minha Vida Faixa 1 é um ponto ligado diretamente com a situação fiscal do país. Inclusive, foi um dos fatores que levou ao aumento do déficit fiscal brasileiro no último ano do primeiro mandato da ex-presidente Dilma Rousseff. Nesse setor estão incluídas famílias com renda menor do que R$ 1,8 mil e que não conseguem entrar na faixa um e meio do programa. Para haver uma diminuição do déficit habitacional, é necessário a melhora macroeconômica e fiscal. Com isso, haverá espaço orçamentário para o governo retornar os investimentos habitacionais em relação à faixa 1, ou seja, famílias de renda de no máximo um salário mínimo e meio ou dois, a depender da cidade. O FGTS entra, neste cenário, como promotor da habitação de baixa renda no Brasil. É fundamental que, os diferentes agentes da cadeia compreendam que é importante preservá-lo, ao invés de promover saques para melhorar em 0,2% ou 0,3% o PIB do ano.

Na sua opinião, existem mudanças necessárias na política do uso de recursos do FGTS que possam potencializar a construção civil e diminuir o déficit habitacional do país?
Fábio Tadeu: É necessário parar a possibilidade de ser possível sacar o FGTS para os motivos não previstos na criação do fundo. Acredito ser essa a questão mais importante.

Conteúdo originalmente publicado na Revista Portas de Madeira – 4ª edição.